Сколько должна стоить земля? (Экологический фактор в «справедливой стоимости» земель)*

Земледелие, 2017, № 1

УДК 631.42

О.А. МАКАРОВ, доктор биологических наук, зав. лабораторией
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Е.В. ЦВЕТНОВ, кандидат биологических наук, младший научный сотрудник
Я.Р. ЕРМИЯЕВ, магистрант
Московский государственный университет имени М.В. Ломоносова, Ленинские горы, 1, стр. 12, Москва, 119991, Российская Федерация

При экономической оценке стоимости земель в недостаточной степени учитывают почвенно-экологические показатели. Ее величина во многом определяется конъюнктурой рынка недвижимости и носит откровенно спекулятивный характер. Предлагается использовать активно развивающуюся концепцию «справедливой стоимости» (англ. Fair Value), которая позволяет в большей степени учитывать собственные свойства оцениваемого объекта (в данном случае – земли) и меньше опираться на рыночные флуктуации. Справедливая стоимость земель находится в теснейшей взаимосвязи с их рыночной и кадастровой стоимостью и служит основой для расчета последних. С целью определения величины справедливой стоимости земель можно использовать элементы концепции общей экономической ценности (ОЭЦ) и скорректированную методику оценки почв Почвенного института им. В.В. Докучаева, разработанную под руководством И.И. Карманова. В основе этой методики находится расчет почвенно-экологического индекса – балла бонитета, отражающего уровень плодородия почв с учетом конкретных почвенных свойств, климатических условий и рельефа. Учет экологического фактора в связке «справедливая стоимость – кадастровая стоимость» позволяет изыскать дополнительные средства на восстановление деградированных земель. При этом оценка справедливой стоимости земельных участков подразумевает строгое соблюдение принципа наилучшего и наиболее эффективного их использования участниками рынка. Предполагаемое использование участков может отличаться от текущего, но оно должно быть физически возможным, юридически допустимым и осуществимым с финансовой точки зрения.

Ключевые слова: эколого-экологическая ценность земельных ресурсов, кадастровая оценка, рыночная стоимость, справедливая стоимость земли.

Для цитирования: Макаров О.А., Цветнов Е.В., Ермияев Я.Р. Сколько должна стоить земля? (Экологический фактор в «справедливой стоимости» земель) // Земледелие. 2017. № 1. С. 3-8.

What Is the Fair Price of Land? (Ecological Factor in the “Fair Value” of Land)

O.A. Makarov, E.V. Cvetnov, Y.R. Ermiyaev
Lomonosov Moscow State University, Leninskie gory, 1, str. 12, Moskva, 119991, Russian Federation

The economic assessment of the land value does not adequately take into account its soil and environmental characteristics. Its value is appraised in many respects by the conditions of the real estate market and is clearly speculative. It is proposed to use actively the developing concept of “fair value”, which allows to take into account the own properties of the estimated object (in this case it is land) to a greater extent and to base on market fluctuations to a lesser extent. The fair value of the land is in close relationship with its market and cadastral value, and it is the basis to calculate the latter. To determine the fair value of the land it is possible to use the elements of the concept of total economic value (TEV) and the adjusted methodology for soil valuation of V.V. Dokuchaev Soil Science Institute, developed under the leadership of I.I. Karmanov. The method is based on the calculation of a soil-ecological index – it is the score of the quality of locality, reflecting the level of soil fertility, taking into account the specific soil properties, climate and relief. The taking into consideration of the environmental factor in conjunction ‘fair value – cadastral value’ allows to raise additional funds for the restoration of degraded lands. The estimation of the fair value of land implies the strict observance of the principle of the best and the most efficient use of them by market participants. The intended use of plots sites may be different from their current use, but it should be physically possible, legally permissible and feasible from a financial point of view.

Keywords: ecological and environmental value of land resources, cadastral valuation, market value, fair value of land.

Author Details: O.A. Makarov, D. Sc. (Biol.), head of laboratory (e-mail: oa_makarov@mail. ru); E.V. Cvetnov, Cand. Sc., junior research fellow; Y.R. Ermiyaev, master's student.

For citation: Makarov O.A., Cvetnov E.V., Ermiyaev Y.R. What Is the Fair Price of Land? (Ecological Factor in the “Fair Value” of Land). Zemledelie. 2017. No. Pp. 3-8 (in Russ.).